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[楼市资讯] 曾经腰斩的环京楼市,正在悄悄回暖!房价再次上涨还有多远?

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发表于 2020-4-17 16:23:22|字数:7,078 | 显示全部楼层 |阅读模式
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曾经腰斩的环京楼市,正在悄悄回暖!房价再次上涨还有多远?6830 作者:上海美容整形000 帖子ID:60401 新区,杭州湾 第1页

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问,以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球


提问:美丽智慧的武汉房姐,关注你有一段时间了,看很多知识,现在有一个问题,我和我爱人为了购买北京房子离异,我在天津一套房子,我爱人需要在北京购买一套,现在我还想在燕郊核心地铁附近买一套住宅,请问燕郊可以购买吗,能不能有上涨空间,有推荐的项目吗,据说有的楼盘一手房,可以一个月北京社保就可以,重点是我购买燕郊有没有价值,十分感谢您的回复,坐等房姐指点迷津。

回答:你好,燕郊有两个增长点:

1.北京涨价蔓延到燕郊

2.燕郊本身被过分折价会找机会回暖(福成1.4-1.8)

燕郊算一个正儿八经的北京卫星城。

从购买的性价比优势来说,即使是燕郊也只是可以买的水平,相同单价,二线省会城市动力更强,天花板更高,流动性更好。

提问:房姐好:坐标CQ,LP名下两套月供合计三千多;本人名下一套目前价值150W自住,剩余贷款28W。准备再发,取出名下产证,从我名下对敲至sister找渠道可贷出90W。手续费7.5K。对敲后自住自己还供。目前两种考虑,第一90W并发两套,第二看中CQ南岸区保利观塘香颂的稀缺二手洋房顶楼。产证面积141平米,跃层送屋顶花园合计约300平,总价约260万左右。不过该洋房社区一至顶楼私自搭建过于严重已被南岸区违建办盯住。不拆就断水断电断气甚至冻结产权。第一方案纯粹继续2n原则加持;第二方案,考虑投资兼顾自住。购入后空置1年左右风声过了再低调搭建顶楼提高附加值。目前纠结中请给予一定的建议

回答:你好,保利在重庆的几个盘,保值能力还是不错的。

保利观塘品质可以,价格也不贵。就是离地铁远了点,后期上限会受些影响。重庆底仓充足的情况下,可以考虑入手一套跃层自住,千金难买你喜欢。

未来有了赚钱效应再继续裂变好了。重庆还是横盘期,建议再砍砍价。

提问:新人首问:目标成都,目前无成都户口,不在成都工作,预计几年后退休回成都。预购成都不限购区域房产,郫都、温江、新津和眉山天府新区哪个区域合适,目前有房介推荐眉山天府新区观澜大院,是否合适。谢啦!

回答:你好,经过近两年的房价暴涨教育,成都土著投资意识全面唤醒,所有版块洼地填平,包括原来一直不涨的温江,火车北站五块石,洼地都消失。

不限购区域中,新津10号线算是不错的。但是未来发展不确定性还是比较大的,选筹尽量靠近成都。

眉山是炒作后的一地鸡毛,投资回避。

提问:美丽的房姐,可以回复一下我的问题吗?天纵御景湾和百隆东方城这两个盘怎么选择?买房首付选择两成吗?我觉得我们的工资几年都不变啊,望房姐能开导一下我们这样的人,怎样对待通货膨胀,因为身边的亲戚买房都是尽可能多付首付,有的甚至全款

回答:优先东方城,尽量靠近长江新城 分析过很多次, 买房最重要的就是杠杆,资产是弹性的,负债是刚性的,只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞,货币超发导致通货膨胀,我们每个人都是受害者。

不要短视,钱也是有价格的,10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。

提问:你好房姐,本人现在武昌上学,想买一套小两室,自住加投资,首付50-60w,你建议哪个盘?期房还是二手呢?另外想请假如何才能找到笋盘?

回答:你好,子弹60,建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总,详见知识星球内部分享。

真正去实践过看房200套的圈友都知道,能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系,特殊渠道,特殊信息来源才可以,这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋,不可能拿到一手信息,刚开始肯定是中介圈里先转一遍,然后他们会通知关系好的客户,等这消息传到你耳朵里,可能是十手信息了。

新手目前能淘到8.5折笋,已经是很不容易了,不想费精力淘笋,可以直接尝试跟业主砍价。

详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘?》

提问:新人首问!还未成家,在光谷东刚工作一年,子弹50,在看首套,关注楼盘中粮,琨御府,感觉中粮不太好买,琨御府压力略大,有建议吗?还有光谷这边好学校太稀缺了,学区房会不会越来越值钱?花山的绿地凤起乐鸣说配套引进华科附小和华科附中,靠不靠谱?首套应不应该把学区考虑进来?

回答:你好,我们投资对纯学区房不感冒,超短期投资的话可以适当配置,但是未来学区政策变动太大,需要配合频繁跳槽,一进一出会损失很多利润。我的风格向来是只投确定性,学区房是个任人打扮的小姑娘,一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买,长持需谨慎。当下买溢价不多的学区是可行的。绿地凤起乐鸣这类溢价CEO盘就没必要入手了,会站岗很久。

子弹50,武汉回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:房姐你好。现在北京,一套住房200平+复式在天通苑,一套芍药居学区房刚卖了340,现金总计410。家庭年收入90。需要换个芍药居学区小三居或可改三居的大两居。问题一,买个600多的90年代房,还是700多的08年房,前者是否将来不好卖。能否还能再做其他城市的房产投资,以及具体的楼盘建议。

回答:你好,太阳宫芍药居这一片,人大附一共两个中学两个小学。俩中学,其中一个公立中学,人大附中朝阳学校。一个私立中学,叫人大附朝阳分校,在太阳宫地铁站A出口附近。两个小学都是公立的,一个在芍药居,叫人大附朝阳学校芍药居小学部,另一个挨着那个私立中学,是人大附朝阳实验。考虑学区2个选择:

1.芍药居北里:人大附朝阳九年一贯制

2.慧忠里:朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区,前五

考虑未来升值潜力有更好的选筹,详见知识星球内部分享。

开发二线城市房票,武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择,具体楼盘需要看你的子弹 房票情况。

提问:你好!坐标沈阳,现在手里有两套房一套万科紫台!一套中粮龙玺!现在有学区需要!手里还能拿出来350万现金,请帮我配置下房产!方案一:住中粮买一套老破小学区!然后接送孩子?然后继续配置其他房产!方案二:直接买套新房!带学区!能住,但是其他两套空置!买新房建议买哪!中海天际和越秀哪个更可买!资产怎么配置好一点?

回答:新楼盘的名校分校没有顶级的,能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师,剩下都是招聘的新老师,或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩,80%在于生源,也就是爹妈平均智商,10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训,10%在于老师的水平和时间投入。

所以花太多钱在学区房上是不值得的,参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本?》

你这两个新房选项,在投资角度看都是垃圾资产,越秀星汇这种,是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质,要商圈没商圈,要园区没园区,要物业没物业,只有一个从11000涨到20000的价格,开发商吃掉你5年投资利润。

如果非要选择,一套学区老破小,加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。

提问:武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢

回答:你好,在回答这个问题之前,我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。

楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场,三级市场就赚一个生活费,星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了,而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后,不需考虑再多观察几个城市,而应该向上下游多历练,尽快在五年内转型。

还是借用三体那句话,弱小和无知不是生存的障碍,傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱,第一是市场大势,第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商,投资部门或者营销策划部门,看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场,甚至是二三线市场。

那么手持几千万的投资小白,应该开启第一步?

第一是标的选择,第二是交易流程,第三是持续盈利。

首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘,是一件比较困难的事情,因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样,一二手倒挂需要摇号的楼盘,即使有黑科技,一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话,笋盘供应量又可能是一个问题,因为笋盘天然是一种随机生长的标的,是有一定生长周期的,需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作,全款批量拿下8.9折笋盘,在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。

二是交易流程。如果20套买入二手房,每个工作日过户一套,做公证,也需要做20份公证。这样的劳动强度,对于手里握有5千万以上现金的人来说,不一定可行。必须要考虑多线程处理,提高CPU的运算能力。

三是持续盈利。持续能力考虑两方面,第一是要同时注册多个公司,为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入,即使租售比是1%,那每年的租金收入也有100万,空关是一个非常心疼的事情,不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍,他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气,会死掉的。投资额大到一定程度,一定需要换模式的,这也是to c和to b的区别。

提问:房姐,在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下,投资房产还有很大的利润空间吗,另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢,是否应该分散投资

回答:风险和利益是共同存在的,就像赌博,我看你玩,没有风险的,赌博,押大赚大,压小赚小,做生意就是赌博,有可能赔完本钱,有人说现在房住不炒大环境下,买房就是赌博,盲目买入买错是在赌博,但即使在如此严厉的高压政策下,武汉也在慢慢放开限价,10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅,不买也是赌博,等待的过程可能已经错过。

我觉得会涨,但是如果万一今年不涨呢?你现在就不买了?也就是说,你完全不想承担资金成本,想你一买进就涨。那如果之后买入了,遇到每一次楼市周期,面临平盘或回调,是不是在那之前都要把房子卖了,持币等待大涨前夜?买房坚决不做主动择时,被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小,市场热度已经蛮好,笋盘被市场迅速消化的情况下,值得引起重视,不可掉以轻心。

在我看来,现在已经过了暴涨的时期,未来几年将会平稳上涨,我预测未来五年的平均涨幅在15%左右,也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停,谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底,你又会建仓吗?既然横盘2年了,那么机会(赔率)越来越大。

正确的做法是逐渐加大买入比例,横盘时间越长,越值得多买。下跌无可能,上涨无限制的top10城市,可以放心大胆的买。我们要做的,是尽早建仓,定期定投,千万不要再错过下一轮涨幅。

提问:房姐好!请问别墅、洋房等改善性住房会否成为下一波风口?武汉别墅投资前景如何?

回答:豪宅,市区独栋别墅,洋房的市场,并不取决于租售比,人均收入。取决于消费的起人群,巨富群体,这些产品完全可以和普通住宅割裂成两个市场。这类小众市场边际效应巨大, 稍微增加的需求,可以把价格拉起很多。

武汉别墅,常见于两种情况:

1.整个小区的价格都保持在一个高位;

2.一个小区内部可以有30%的差价,部分可能因为户型结构等差异有100%的差价。买别墅,首先绝大部分别墅都不适合投资,本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性,金融属性也差,如果不是有高净值的底仓打底,很难扛过风险。

而目前绝大部分的别墅,热门的别墅市场,又位于郊区,进一步放大了泡沫和接盘的风险。少量有投资价值的别墅,本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里,需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别,这一点和新手又是对立的存在。

别墅产品,对于有投资期待的新手相当于一种灾难,想要性价比高的别墅,类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。

提问:房姐,请问一下,找亲戚代持不限购区域新房,外地户口,首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适?以100万房子为例

回答:能不能做代持人主要是看代持人的人品,你能否把控。费用一般利润10%左右,我一般直接3-5万分期付。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问:有人说大面积的房子不是用来买卖的,这句话您认同吗?那是用来干嘛呢?难道就是反复截断抵押?

回答:大房子不买卖,评估价很难做上去,截断再抵押越往后越困难,信贷核心的资质很难支撑再抵押。尤其大部分二三四线城市,投资不买十年以上房龄普通大面积,涨幅速度显著偏低,药单或者超级笋除外。

第一、二三四线城市中心变迁速度快,城市豪宅供应量大;

第二、本地富人不买大面积二手房,大多新房癌。

提问:房姐,你觉得人生的目的是成功还是幸福?是应该跳出舒适圈,超越自我,还是应该降低欲望,享受当下?人的能力、性格不同,是不是都应该去大城市、好公司,在竞争中进步?最近在北京学习,发现北京人好多早出晚归,在我家乡的人睡觉的时候,北京人却在地铁上,这么艰苦奋斗值得吗?

回答:人生的目的是通过多元化的体验,获得幸福。低层次的幸福,来自生理、安全这些基本需求的满足。

高层次的幸福,来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。

高层次的幸福,带来的感受,是低层次的幸福,所无法替代的。

当然,对绝大多数人来说,我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”,其实只能获取到很有限的生活资料,非常被动,只能获取暂时的安全,根本无法保证长久的安全。

为了获取更长久的安全,人们本能地希望获取更多生产和生活资料,在社会中占据更有利的位置。

渔夫自豪地告诉富豪:我不已经在晒太阳了么?

这个故事,其实不是渔夫的真实经历,而是富豪编出来,讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴,继续晒太阳。

富豪微微一笑,回去继续日夜奋斗。于是,渔夫的后代,世世代代是渔夫;富豪的后代,世世代代努力成为富豪。

提问:房姐,最近最近重庆建了很多保障房,未来会不会影响商品房的涨幅啊?求分析,感谢!

回答:城市的优质土地是有限的,地方政府都是精打细算的,每块土地出让前就已经把预算做好,一旦搞不好那可是国有资产流失。市长有功,大兴保障住房,抑平了房价,保障了需求,大爱无疆。

保障房本质是很好的,前提是需要大量的政府投入,补贴建房,才能控制成本,降低售价。但全国开始推行保障房政策的时候,央妈可是没给补贴的,必须体量达标,费用则自行解决。既不给钱又要造房,只有照收土地出让金的同时,修80%商品房,修20%经济适用房,经济房免费赠送给政府。如此一来,商品房还要平摊经济房的费用,而且土储有限,每修一套保障房,城市里就少修一套商品房,每一套看似「免费」的保障房,托高的是全市的商品房价。

重庆的保障房位置都不偏,重庆的保障房数量全国领先,哪怕有海量的央妈红利,这么任性的修保障房,到头来还是终端商品房消费者为其埋单。宏观调控从来不会伤及地价:18亿亩耕地红线,减少建设用地供给,抬高土地成本;大量保障住房占用土储,抬高土地成本;以规划之名海量贱卖土地,抬高剩余土储成本;宏观调控只会让房价凶猛。

提问:老师,如果完全按照你说的操作,后面基本都要负现金流,那样的话,怎么保证基本生活呢?

回答:一般提问这个问题的,往往是没有实际经历过贷款的。

要知道,贷款几乎是买房体系里最劳心劳力的环节,压榨你的每一分潜力,可以说,你能贷到5000万,普通人的世界中基本没有你做不到的事。要贷款贷到负现金流,首先你要借到足够多的首付,比自有资金多几倍的首付。

为什么是借到?因为任何时候贷款目标都是以现金流为衡量标准,当你用自己资金贷款时,轻易就可以留下余粮,轻易可以抹平月供。自己的体重,不叫压力。只有当你乾坤大挪移,从亲友中借力,在自身资源以外,再加一倍两倍,才能算得上是开发潜力,才能出现真正的负现金流。

当你具备这种能力时,你对于负债的理解就完全变了。现金流的计算,收支进出的抹平,都是寻常的小事,最后都是数学题。如果你预留更多的生活开支,相当于抽出一些现金,更改一下算式中的数值。负现金流,不代表坐吃山空;

当你理解负债,任何时候,你都是量力而行的。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号,进入知识星球提问,有问必答并送赠送价值10000元的内部资料;重要信息只在知识星球发布。

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知识星球内部文章:

《房产税为什么会导致房价上涨?》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货!如何养出银行无法识破的流水?》

《新版征信被破解!离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》

《因为宏观调控,所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本?》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

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《房子裂变具体操作手法:一变二,二变四》

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