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[楼市资讯] 山东各地楼市格局的冷热两重天

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发表于 2020-11-22 22:10:44|字数:2,093 | 显示全部楼层 |阅读模式
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众所周知,青岛的外来人口以山东其他各地市为主,省内流动。

因为青岛这些年的经济转型慢,新兴产业不足,所以大多数人的收入比较低,在打工几年之后,大家都熬不住了。我们经常会看到各种信息,常常有人说,呆不下去,就回故乡的三线城市。这样就不用为青岛的高房价买单了。

但是深入了解一下大山东各地的楼市,就会发现,很多人的故乡,其实已经回不去了,或者说回去的意义不大了。


山东各地楼市格局的冷热两重天439 作者:后知后感谫 帖子ID:161781 新区,杭州湾,两重天By 第1页



有赖于三年来每年两万亩的卖地冲击,实际上青岛的郊区的大多数房子在两年来的价格回落之下,已经不贵了。

而回到县城,其实可以就业的好地方并不多。大家关心的是有编制,公务员、事业单位,教师,医生。然后是家族势力,各种盘根错节,各种关系网,各种应酬和磨洋工,最终淹没了当年的雄心壮志。老婆孩子热炕头,吃吃喝喝混一生。

那么可以算为三线城市的地级市呢?

站在21世纪20年代的末尾,我们来看看现实是如何分化到今天这个样子的。

去年此时,山东环线高铁通车,今年还去体验了一番。


山东各地楼市格局的冷热两重天1875 作者:后知后感谫 帖子ID:161781 新区,杭州湾,两重天By 第1页



当时就说过,如今的山东各城市,北线和南线,就是冰火两重天的局面,一年过去,依然如此。

胶济线上的几个城市,今年依然艰难,一个共同的因素就是土地放量太多,市场难以消化,只能靠价格战来维持去化,济南青岛如此,淄博和潍坊也差不多。

前段时间百忍老师去转了一圈,济南府无论市区还是郊区,很多盘都在降价,这和青岛市区的坚挺是不同的,毕竟济南市区一年卖几千亩地,供应巨大。

淄博因为城市太分散,中心城区涨势又快,老工业城市难以支撑,今年也在调整中。而大潍坊的土地太多,供应天量,开发商依然艰难。

鲁南高铁沿线,则是一片火爆,房价大涨的局面已经过去,但是抢房的风潮未退。

最牛叉的当属临沂,在2019年房价上涨全国第一后,今年依然火热。下半年稍有降温,政府马上拿出来几个地块让开发商争抢,碧桂园迅速制造了1800多万一亩的地王,楼面地价11000元。巨头敢这么干,本地企业更跟上,阜丰近日也拿下地王,再造1800多万一亩,楼面地价又是11000元。

按说这该是青岛市区的地价,临沂看齐了。

在如此诡异的气氛之下,购房者根本就不看全国大势了,只能冲进售楼处再按下几套房子了。

百忍老师去看了临沂北城,南坊和高铁站之间,大片空地,如果高价卖,千亿不愁,问题是,临沂这个流出城市,能支撑住么?

2015年冬天来的时候,市中心一个盘5000元难以去化。如今已经恍如隔世,中间不过有了一个楼书记,改变了土地出让策略而已。

日照和临沂差不多,土地惜售,卖一块价格就不低,自然房价也不低,而且外来大开发商很难进入这个滨海小城,好位置都得过万。

几年前百忍老师来日照看浮来春地王项目,拿地2000多,卖家6000,咬牙亏本卖。如今早已换了人间,差不多的位置都得过万。


山东各地楼市格局的冷热两重天128 作者:后知后感谫 帖子ID:161781 新区,杭州湾,两重天By 第1页



再往西,济宁也火爆,几家去济宁开发的青岛企业,基本上不愁销售。

而北边的泰安,房价也是如泰山一般,高不可攀了。

2016年秋天,百忍老师考察泰安楼市,下了高铁,满眼都是房子,去看了最火的盘,本地平台国企开发,5000元,一年卖几千套,把来的外地巨头们压得死死的

只有泰山脚下的几个盘贵,一万多,当时算是天价。后来出了地王,中南和碧桂园都参与制造,于是地价暴涨之后,房价都压不住了。

后来就和日照一样,但凡不错的地方,万元之上。

菏泽和聊城是颠倒的,前者的价格甚至只有后者的一半。而聊城的人均GDP,已经是全省倒数第一,为什么会如此,土地出让策略等使然。

菏泽全域改造,全城开发,当年去看,满城拆迁,所以供应是个天量,甚至超过潍坊,房价自然起不来。而聊城,造几个地王,房价就上去了。

除了这两条线上的城市,北线的德州、滨州、东营,甚至胶东的烟台和威海,总体还过得去,土地出让上没那么激进,比较平衡,不是那么冷,也不是那么热。

比如烟台的地价虽然高,但供应量也大,市区就很大,各家涨价时,也不敢太过分,毕竟要保住去化速度,当然,中心城区也不低了,但比其临沂日照,性价比高多了。

所以,在山东一多半的地级市里的城区好位置,价格其实也不低,起码是五位数,如果没有一个相对高的收入,压力也很大。


山东各地楼市格局的冷热两重天5991 作者:后知后感谫 帖子ID:161781 新区,杭州湾,两重天By 第1页



而这一切的发生,基本上就在2018年之后,百忍老师以前的文章中说过,那一年因为地产巨头们下探扩张,山东各地诞生了几十个地王,很多地方政府忽然发现:

原来卖地这么赚钱呀,于是土地出让策略发生重大改变。

此后的房价怎么可能稳得住?于是5000元随便选的时代彻底过去了。


山东各地楼市格局的冷热两重天719 作者:后知后感谫 帖子ID:161781 新区,杭州湾,两重天By 第1页



但是作为人口流出城市,房价如此高,产业不给力,收入跟不上,高价卖地,就有点饮鸩止渴了,自然再过两年,一旦多卖,房价就难以支撑了。

如今的日照、临沂、泰安等等地市,对比起青岛郊区,比如城阳的共有产权、比如西海岸的胶南,比如高新区的学区,性价比其实并不高,没有什么特别的竞争力。

有些年轻人也是真想回去,但是比较下来,与其回去,还不如在青岛留下来,毕竟这是个北方第三城,机会还是比地级市要多。

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发表于 2020-11-22 22:11:32 | 显示全部楼层
张总,阜丰高新区项目能入手不?
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发表于 2020-11-22 22:12:16 | 显示全部楼层
只有等到房价高到一定程度,一般人买不起,有钱人房子太多卖不了,空置率高,老百姓买房意愿低,后期受政策影响,房价才会下降到白菜价。三十年后房子就是白菜价。
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发表于 2020-11-22 22:12:34 | 显示全部楼层
临沂7853一平?作者还停留在几年前的临沂吗?太看不起临沂房地产市场了,现在均价9000左右了!
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聊城也是碧桂园炒起来的,当地房企就跟上,价格一万多一平
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发表于 2020-11-22 22:14:08 | 显示全部楼层
数据不怎么对!刚买的房,9000多一平,德州
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潍坊市区五千多的房子有的是
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房价背后拼的是城市资源和人口增长。山东省除了济南和青岛有投资价值,其他地方早晚一地鸡毛。
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希望降价的请举一下手
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发表于 2020-11-22 22:15:41 | 显示全部楼层
请问楼主,临沂的房子现在入手还可以吗?临沂房价是否有下跌趋势?
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