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[楼市资讯] 房价“下跌”意见一致,到底能跌多少?两位地产大佬给出“答案”

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来源:楼市新观 2020年11月14日 09:08

房价“下跌”意见一致,到底能跌多少?两位地产大佬给出“答案”4119 作者:走进林昭 帖子ID:161662 杭州湾 第1页

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在中国,房子对每个家庭的重要性不言而喻。一则,房子深度捆绑了户籍、教育、养老等资源,一个家庭想要享受到城市发展的种种红利,买房几乎是唯一选择;二则,房子更是首屈一指的“造富”工具。公开资料显示,过去20年间,全国平均房价上涨近5倍,一线城市有些核心地段更狠,涨幅高达40倍之多。早买房、多买房的人,其创富增值速度,远超那些无房者,且二者之间的财富差距几乎已不可跨越。

历史经验告诉世人,有钱一定要在第一时间多多买房。很多专家也频频发表类似观点。被称为“房地产教父”的孟晓苏不久前就公开直言,“房价根本不存在下跌因素”。不仅如此,他还公开喊话“看衰者”,“不要用房价下跌的谎言来欺骗老百姓”。此外,北师大教授董藩也多次直言,“现在的房价并不算高,更没有到绝大多数人承受不起的程度。”在他看来,啃老买房不可耻,那些租房、无房的人才是“真房奴”。

有些专家依然看好楼市,一般有三个主要说辞:

其一、中国城镇化率仅有60%,距离发达国家70%尚有一定差距。以发达国家城市化进程来看,这意味着中国房地产或至少还有15年的红利期,未来至少2亿人口进城,也会对高房价形成有效支撑;

其二、全国90%的城市对房地产的依赖度都高达60%以上,财政收入严重依赖土地财政,房价高才能让开发商看到赚钱的希望,才能吸引开发商高价拿地,地方才能获得较高的卖地收入;

其三、房产是绝大多数家庭的主要财富,房价下跌意味着居民家庭财富缩水,甚至会引发更大的连锁反应。

纵使很多专家仍然殷勤鼓吹房地产的支柱地位,仍然在为高房价代言,但不可否认的是,在空置率、房屋供求关系、房价收入比等方面,当前我国的房价整体已经达成“下跌”的一致意见:

第一、中国并不缺房,平均空置率超20%,有些地区房屋甚至严重过剩,房价整体下跌趋势明显

地产大佬潘石屹曾揭露,中国房价“久调不降”的根源是我国的房屋空置率高居不下。他透露,有些城市空置率已经超过30%,房子已达严重过剩程度。中国房屋空置率到底有多少?目前最权威的数据来自于西南财大2019年发布的报告,该报告显示,我国城镇地区住房空置率21.4%,2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

基于此数据推算,我国仅空置房屋就足够1.5亿人居住。如果未来调控措施得当,这些空置房源能够有效进入市场,不得不说,这对房价构成极大利空。换言之,中国目前整体房价下跌趋势明显。

第二、新房市场2020年已步入“供大于求”局面,房价下跌的可能性高于上涨

按照经济学理论,影响房价走势的根本因素是供求,供大于求,房价下跌,供小于求房价上涨。很多人只看到有些城市某些区域这两年房价仍然在上涨,但他们没看到的是,中国商品房从2020年起就已经步入“供大于求”局面,这意味着房价整体已经步入“下跌通道”——易居研究院统计调查数据显示,随着我国楼市的进一步降温,从2020年开始,全国的住宅供应大于需求。该机构还直言,在这种背景下,未来新房市场将持续迎来降温,尤其是供应远远大于需求的三四线城市,房价回调的速度和幅度,都将超乎很多人的想象。

第三、全国主要50城房价收入比已经远超国际临界点,未来房价走势将“趋稳微降”

衡量房价到底是高还是低的关键指标就是房价收入比。社科院报告显示,2018年监测的全国50城房价收入比数据已经高达13:1,其中四大一线城市均超过30:1,远远超过国际临界点9:1。报告同时认为,房地产对经济的贡献由正变负,对消费有明显的挤出效应。对于一些三四线城市来讲,房价收入比的问题以及市场消费的问题越来越明显。

简单理解就是,绝大多数城市房价用工资收入衡量,已经是非常不合理的。尤其是一二线城市,普通人买房不仅需要掏空六个钱包,还要背负巨额房贷,而更多的人其实已经“无法承担现在的高房价”了,即买不起房。

所以,无论是从安居、解决刚需居住的角度,还是从发展经济的角度,未来房地产都不能再作为主要的刺激工具了。这一点,国家也早有明确表态。经济不再依赖房地产,调控同时又必须做到紧绷不松。按照常理理解,未来房价很难再复制过去的疯狂。从严调控、引导资金向实体领域流动等行为来看,未来房地产的预期会大降,即面临需求短缺、资金短缺的局面,这意味着房价大概率会迎来“趋稳微降”局面。

房价整体已经达成一致的“下跌”意见,那么未来房价到底能跌多少,房价下跌的“底线”又是多少呢?两位地产大佬给出了“答案”:

从社会稳定、解决居住、引导资金流向实体领域进而大力发展实体经济等层面来说,房价下跌确实比上涨更有意义。宏观层面,房价也确实已经达成“下跌”一致意见。但我们还是要说明一下,这不意味着未来房价一定会下跌,更不意味着你所在的城市房价会下跌,所以大家在买房投资时,还是要根据自己所在城市的经济、人口、产业及调控等基本面来全面判断。不能把“房价下跌达成一致意见”,当作晚买房或者不买房的参考。

相比房价下跌,其实很多人更关心房价到底能跌多少,房价下跌的底线是多少。对此,地产大佬潘石屹和孙宏斌均给出了一致“答案”——潘石屹说,房价下跌幅度最多在20%-30%;孙宏斌说,房价下跌30%,绝大多数房企都会“死掉”。从两位地产大佬的表态,我们总结,房价下跌的底线就是30%。

很多人可能觉得,按照当前很多城市的房价收入比和房屋空置率来看,房价下跌30%并不算什么。就算房价真的跌了30%,虽然利好普通购房者,但仍然有数以万计的人买不起房。事实确实如此,那很多三四线城市来说,居民收入普遍在两三千一个月,一个家庭一年的收入不足十万,但是房价却已进入“万元时代”。这是典型的低收入拉动高房价,可想而知,绝大多数民众的生活品质和幸福指数都不会太高——因为家底都已经被房子“掏空”了。

房价整体下跌30%,对于绝大多数刚需买房,有天大的好处,但是平心而论这却是不可能发生的事实。原因有二:第一、有房者、地方和银行都不会允许这种局面出现——房价下跌30%,意味着会有很多家庭房子市值没有贷款高,会出现“弃房断供潮”,继而引发银行发生大规模不良债务,绝大多数银行可能会破产。由于绝大多数城市财政收入对房地产依赖度过高,房价大幅下跌,同样也会使得地方这台机器无法运转;第二、短期内国家调控楼市的主旋律是“稳”,这意味着房价不可能出现大起大落。国家方面三番五次提出的“促进住房消费健康发展”、“促进房地产市场平稳健康”等理念背后,传递的信号再明确不过:楼市大局稳定胜于一切,房价不会出现大起大落。

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