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[楼市资讯] 合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?

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发表于 2020-11-22 13:01:14|字数:2,572 | 显示全部楼层 |阅读模式
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对于很多正在拼搏奋斗的年轻人来说,都希望拥有一套自己的房子,但是合肥的新房价格让很多想要购房的朋友望而却步,进而可能会将购房的目光投向二手房。


在二手房市场,房源的房龄、价格杂乱,房子质量也参差不齐,如何能选到一个更好的房源,就很考验购房者,必须要了解分析房源,才能挑选出适合自己的。


究竟哪些小区流通性好、容易卖出去?哪些小区关注度高、需求人群多?具体情况一起来看!


NO.1 | 壹

合肥20大热搜小区榜排名出炉



就在刚才,合肥最近一周热门小区TOP20榜单新鲜出炉!这些近7日搜索量前二十的小区都有着怎样的共性?



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?9180 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页




从热搜排行榜中发现,这些小区基本上在市场上也是有些名气的。TOP20榜中仅有7个楼盘均价在2万元/㎡以下,3个楼盘均价超过3万元/㎡,还有10个楼盘均价在2.1万—2.9万/㎡左右。


以上热搜的小区均是学区、品牌、位置好的小区,像绿城、保利、恒大、万科都是有名的开发商,品质有保证。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?8611 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页




但是,能让这些小区成为二手房热搜TOP20的原因,绝不止于此。


NO.2 |贰

热搜榜的小区究竟有何吸引力



这些上热搜榜的二手房,大多数分布在政务、经开、滨湖这些区域。库存持续走低,不仅是因为区域的销售量大,也可能是整体供地少导致的。


首先我们来看金刚石的一组数据图。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?8193 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页


2019年11月-2020年10月合肥市区新房库存走势图



通过上述统计图可以发现,从2019年12月开始,合肥市区新建商品住宅库存就呈现逐月下降的趋势,去化周期也是大幅度减少。


自今年疫情后,合肥新房库存量呈现逐月缓步下滑,但去化周期则是迅速下拉,直到今年8月才呈现平稳态势。这也反应出合肥市区新房的销售较高。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?714 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页




但是目前合肥市区各区库存面积差异较大,最低的区域仅有5万余方,而最高的区域则超过100万方。



从上图中可以看到,目前政务区库存最少,其次则是在许久无居住地块出让的经开区也一直是“低库存”区域,而在中海、绿地于今年拿地开发新盘后,区域内的“房荒”现象得到一定缓解。


这也就是为什么政务、经开,二手房频繁上榜,其原因就是——房荒,只能选择二手房。


首先来看政务区上个月的挂牌均价是26060元/㎡,在售房源有1725套,三个月内成交了268套。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?8826 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页



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凯旋门和栢悦公馆纷纷上了热搜榜,两个小区成交均价要高于版块内其它小区。


原因之一当然避免不了开发商及品牌还有物业的影响,其次就是学区对于小区价格的影响占据主要因素。


还有一个客观原因,在上面的图表也体现到了,正因为目前政务无地可卖,库存才会如此低。土地资源的稀缺造就了政务区的“寸土寸金”



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?3316 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页




没有新的土地上市,新房卖一套少一套,并且目前在售的新房数量稀少,想要在政务区买房更多的只能选择二手房。


况且上热搜榜的这些小区周围有50中、奥体小学、西园小学、翠庭园小学等优质教育资源汇聚。


无论市场如何调控,有学区加持的房产的抗跌性和保值性往往都更稳定,投资或者有自住和学区需求的人群定会蜂拥而至。

同样面临供应不足的还有经开区。目前经开区2大热盘——公园万象、中海上东区从近期的开盘去化来看,销售良好。


但整个经开区目前在售的项目仅此2家,在快速销售后整个区域若无新的居住地块出让,将再度回到此前无房可售的状态。


于是二手房又成了大多数眼中的“香饽饽”,毕竟经开区与政务和滨湖比邻而居,再加上三号线延长线往经开、肥西的方向延长,区域的利好不断,让不少投资客愈加关注。



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其中绿城翡翠湖玫瑰园均价与凯旋门相当了,都是3.2万/㎡,对于整个经开区的二手房来说,价格确实不低。但是小区的学区是168小学和168初中,可见在学区的影响下,价格的差异显而易见。


再来看滨湖,滨湖与政务是两个极端的现象,一个几乎是没库存量,一个与政务、经开、高新相比库存算得上是“第一”。


虽然库存大,但是滨湖的去化也快。滨湖也就10月底金融板块出让一块地,目前也无新增地块,本身滨湖市场就火热,买新房愿意首付6—8成的,大有人在。


有的人就算是全款也买不到心仪的楼盘,就把目光锁定在滨湖的二手房市场上,热度依旧不减。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?7766 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页



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从上图中,能够看出来滨湖的二手房挂牌价在一路稳定上涨,像保利拉菲公馆、滨湖万科城等小区,因为品牌、物业,以及小区品质比较优质,再加上周围地价的影响,在二手房市场一直比较活跃。


NO.3 |叁

并不是所有二手房都很火热



并不是所有的二手房都很火热,涨价的也只有部分小区,相反,目前市场仍然存在二手房价格下跌的小区。


首先来看瑶海区的家天下,挂牌近2年了,7月29日那天以低于挂牌价9万元成交一套109㎡的房源,成交均价是1.4万元/㎡。



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而在2017年和2018年的时候,该小区的成交均价都是1.6万—1.7万/㎡的。



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再比如肥东斌峰御云府,单价不过万,挂牌近一年才出售;而在去年10月份,该小区还有挂牌单价1.1万/㎡的成交仅3天的房源。



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所以,在合肥二手房市场,房源性价比高低表现更为明显。目前合肥二手房市场的基本面貌依然是冷热分化。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?737 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页




冷热情况都是相对而言的,最近在热门板块的一些小区就有一些不好的情况出现,房东抱团涨价情况频现,针对部分小区业主“抱团涨价”的情况,合肥市房地产中介协会在11月12日就发布通知,不得捏造散布涨价信息。


抱团涨价的行为,在合肥楼市,乃至全国各大城市的楼市历史里,都有过无数个先例。但最终成功的,寥寥可数。



大多都是,舆论声音大过实际操作可能。最普遍的效果,就是楼盘短暂出名个三两天,然后这则消息就像“石投大海”,再无声音。


就算一个小区可以做到抱团抬高挂牌价,但只要没人“接盘”,依然是涨了个寂寞,纯纯骗自己。



合肥20个最火二手房小区曝光!是什么让价格如此膨胀?5303 作者:扯你三根腿毛 帖子ID:161568 杭州湾,急售二手房 第1页




其实整体来看,相较于新房的可整体干预性,二手房很难做到同一区域统一定价,决定价格的因素,其实是供给和需求的价格弹性。


好小区当然不仅仅是榜单的这20个,若是想买二手房,一些中介带看量高、购房者关注度高的小区也都可以看看,总是可以淘到不错的房子。特别是改善型购房者越来越多,不仅是选择余地更大,更因为这些小区地段好,周边配套完善。


而且相较新房,很多二手小区在价格上具有非常大的优势,尤其是一些次新房,房龄与周边新房其实相差不了几年,于购房者而言,无疑更实惠,性价比更高。

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